Definicja spółki nieruchomościowej pojawiła się w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych 1 stycznia 2021 r. Zgodnie z art. 4a pkt 35 ustawy o CIT za spółkę nieruchomościową uważa się podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzenia bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości. Dalsza część definicja podzielona jest na dwie części, tj. na podmioty rozpoczynające w danym roku swoją działalność oraz na te, którą ją kontynuują. W przypadku spółek, które rozpoczynają działalność, kryteria uznania za spółkę nieruchomościową weryfikuje się na pierwszy dzień roku podatkowego (lub obrotowego – jeśli spółka nie jest podatnikiem podatku dochodowego). Kryteriami wymienionymi w ustawie są:
- Co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowi wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium RP lub prawo do takich nieruchomości;
- Wartość rynkowa ww. nieruchomości przekracza 10 000 000 zł.
W przypadku spółek kontynuujących działalność kryteria uznania za spółkę nieruchomościową weryfikuje się na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy (lub obrotowy – jeśli spółka nie jest podatnikiem podatku dochodowego), a oprócz wyżej wymienionych kryteriów jest jeden dodatkowy. Mianowicie, przychody podatkowe (lub przychody ujęte w wyniku finansowym netto) z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, stanowią co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych (lub przychodów ujętych w wyniku finansowym netto).
Przykład: podmiot w 2021 r. spełniał definicję spółki nieruchomościowej. Na koniec 2022 r. ten sam podmiot osiągnął przychody podatkowe w wysokości 1 mln zł, a przychody z dzierżawy nieruchomości wyniosły 500 tys. zł. Stosunek przychodów z dzierżawy do przychodów podatkowych wyniósł zatem 50%, a co za tym idzie podmiot nie spełnił wszystkich kryteriów zaliczających go jako spółka nieruchomościowa. W 2023 r. podmiot utracił status spółki nieruchomościowej co oznacza, że w 2024 r. nie ma obowiązku składania informacji (m.in. CIT-N1, PIT-N1, CIT-N2, PIT-N2) przeznaczonych dla spółek nieruchomościowych oraz jej wspólników.
Jeśli zatem podmiot w danym roku podatkowym posiadał status spółki nieruchomościowej to nie oznacza, że zostanie tak na zawsze. Zachęcamy do weryfikacji danych finansowych pod kątem uznania podmiotu za spółkę nieruchomościową po każdym zakończonym roku podatkowym (lub obrotowym). Może to zaoszczędzić Państwu niepotrzebnych stresów, pieniędzy i czasu. Jednocześnie przypominamy, iż niezłożenie lub nieprawidłowe złożenie informacji podatkowej może skutkować sankcjami określonymi w Kodeksie Karnym Skarbowym.
